Huurders die een woning (deels) voor professionele doeleinden gebruiken en de huurkosten willen aftrekken, zullen vanaf volgend jaar meer informatie moeten verstrekken. Echter, niet elke huurder heeft het recht om een gehuurd huis of appartement voor professionele doeleinden te gebruiken.
De federale overheid overweegt een nieuwe maatregel om de aangifte van huurinkomsten door verhuurders nauwkeuriger te laten verlopen. Huurders die hun huurkosten willen aftrekken in hun jaarlijkse belastingaangifte zullen aanvullende informatie moeten verstrekken.
Dit omvat de naam en voornaam, het adres en het rijksregisternummer van de verhuurder. Daarnaast moet de huurder ook het adres van het gehuurde pand, het totale huurbedrag en het deel dat als beroepskosten is afgetrokken, vermelden.
De wetgeving is nog in ontwikkeling, maar de nieuwe verplichting zou gelden voor zowel particulieren als bedrijven en zou van toepassing zijn vanaf de belastingaangifte die volgend jaar moet worden ingediend. Als de huurder de verplichting niet naleeft, zou hij de huur niet meer fiscaal kunnen aftrekken.
Huur kan een onderdeel zijn van de werkelijke beroepskosten. Van een beroepsinkomen mogen alle kosten om dat te verwerven of te behouden worden afgetrokken. Het aangeven van werkelijke beroepskosten is alleen interessant als ze hoger zijn dan het kostenforfait. Voor huurders die tevreden zijn met het kostenforfait verandert er niets.
Waarom wil de fiscus een duidelijker beeld krijgen van de huurinkomsten van een verhuurder?
Het belastingstelsel voor huurinkomsten varieert afhankelijk van het gebruik door de huurder. Als de huurder de woning of het appartement uitsluitend voor privédoeleinden gebruikt, wordt de verhuurder belast op basis van het geïndexeerde kadastraal inkomen, verhoogd met 40 procent. Als de huurder de woning voor zijn beroep gebruikt of als het verhuurd is aan een bedrijf, wordt de verhuurder belast op basis van de werkelijk ontvangen huurinkomsten, na aftrek van een kostenforfait van 40 procent. Een belasting op basis van het kadastraal inkomen is aanzienlijk voordeliger.
Wanneer een huurder een pand zowel privé als voor zijn beroep gebruikt, bijvoorbeeld 80 procent privé en 20 procent zakelijk, kan de verhuurder, indien de huurprijs in de geregistreerde huurovereenkomst werd opgesplitst, dezelfde splitsing toepassen in de belastingaangifte: de daadwerkelijke huur voor het deel met zakelijk gebruik en een evenredig deel van het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen voor de rest.
‘Als er geen splitsing in de huurovereenkomst is, moet de huurder de brutohuur opgeven alsof hij het pand volledig zakelijk gebruikt’, aldus Jef Wellens, fiscalist bij Wolters Kluwer. Maar dat zou niet gebeuren in de regeling met de nieuwe aangifteplicht. De administratie zou niet belasten op basis van de huurovereenkomst, maar op basis van de informatie die de huurder moet verstrekken.
Kan een huurder de huur wel aftrekken als bedrijfskosten?
In de huurovereenkomst wordt meestal aangegeven of zakelijk gebruik is toegestaan. ‘De overgrote meerderheid van de verhuringen laat alleen puur privégebruik toe’, zegt Katelijne D’Hauwers, directeur van Verenigde Eigenaars. ‘In onze standaardcontracten is een verbod op zakelijk gebruik opgenomen.’
Als zakelijk gebruik verboden is, mag de huurder de betaalde huur of een deel ervan niet als bedrijfskosten opgeven in zijn belastingaangifte. Maar soms doet de huurder dat toch, ondanks het verbod in de huurovereenkomst. ‘De belastingcontroleur van de huurder kan dan een gegevensfiche opmaken en die bezorgen aan de controleur van de verhuurder. Die laatste kan dan nagaan of de verhuurder de huurinkomsten correct heeft aangegeven’ , zegt Wellens. ‘Gaf de verhuurder de inkomsten niet correct aan, dan krijgt hij een bericht van wijziging en moet hij wellicht meer belastingen betalen.’ In de nieuwe regeling wordt dit proces geautomatiseerd.
‘Omdat een verhuurder niet weet hoe een huurder zijn belastingaangifte invult, staat in het huurcontract een clausule. Als de huurder de huur toch aangeeft als beroepskosten, kunnen de financiële gevolgen daardoor op hem verhaald worden’, zegt D’Hauwers. ‘Huurders doen er dus goed aan hun huurcontract te respecteren, zo niet dreigt hen dat zuur op te breken.’
Is het mogelijk om een huurcontract aan te passen om beroepsgebruik toe te laten?
Als een huurder de gehuurde woning (deels) voor professionele doeleinden wil gebruiken, kan er een bijlage aan de huurovereenkomst worden toegevoegd. Deze bijlage moet, net als de huurovereenkomst zelf, geregistreerd worden.
‘We raden de verhuurder aan bijkomende huur te vragen om de hogere belasting van de huurinkomsten te compenseren. Een vuistregel is dat de huurprijs voor professioneel gebruik ongeveer een derde hoger moet zijn dan de huurprijs voor privégebruik’ , zegt D’Hauwers. ‘Stel dat u een appartement voor 900 euro verhuurt en de huurder wil het voor een derde professioneel gebruiken. Het beroepsgebruik slaat dan op 300 euro van de huurprijs. Die moet met een derde verhoogd worden, met 100 euro dus. Dat brengt de totale huurprijs op 1.000 euro.’
De Kernpunten
- Huurders die hun huur als beroepskosten opgeven in hun jaarlijkse belastingaangifte, moeten vanaf volgend jaar meer informatie verstrekken over de verhuurder en de huurprijs.
- Het belastingstelsel voor huurinkomsten varieert afhankelijk van het gebruik door de huurder.
- De meeste verhuurtransacties staan alleen zuiver privégebruik toe.
- Als een huurder de gehuurde woning (deels) professioneel wil gebruiken, kan de verhuurder extra huur vragen.