Inzicht in de complexe btw-regelingen voor sloop en heropbouw

Degenen die een pand slopen om een nieuwe woning te realiseren, kunnen mogelijk profiteren van een verlaagd btw-tarief van 6 procent. Diverse regelingen volgden elkaar snel op. Eind november zijn enkele daarvan verlengd.

Moet men zich haasten om nog van het verlaagde btw-tarief voor sloop en heropbouw te profiteren? Veel bouwheren en kopers van heropgebouwde woningen vragen zich dat af. Het verschil in kosten is aanzienlijk: als het tarief van toepassing is, betaalt men slechts 6 procent btw in plaats van de gebruikelijke 21 procent.

Er is verwarring ontstaan door de opeenvolging van verschillende regelingen. Niet iedereen heeft echter haast. Naast twee tijdelijke regelingen, geldig tot midden 2025, zijn er ook twee permanente. Elk met hun eigen voorwaarden. Hier een overzicht.

Tijdelijke regelingen tot midden 2025

De Kamer heeft eind november de verlenging van twee overgangsregelingen goedgekeurd. Deze werden ingevoerd toen op 1 januari 2024 een nieuwe, permanente regeling van kracht werd en de bestaande regelingen verving.

De verlenging is positief nieuws voor verkopen door projectontwikkelaars en sleutel-op-de-deurbedrijven in het hele land, evenals voor bouwheren in 32 centrumsteden. Vanaf begin 2025 zouden zij anders 21 procent btw moeten betalen in plaats van 6 procent. Door de verlenging is dit uitgesteld tot 30 juni 2025. ‘De gunstregeling geldt als uiterlijk op 30 juni 2025 gefactureerd is of de factuur is voldaan’, aldus Tim Van Sant, btw-specialist bij PwC Tax Consultants. Het betreft:

Verkoop (op plan)

Van begin 2021 tot eind 2023 konden projectontwikkelaars en sleutel-op-de-deurbedrijven een pand slopen en de nieuw gebouwde woning met 6 procent btw verkopen. Let op, de overgangsregeling geldt alleen voor projecten waarvoor de omgevingsvergunning voor 1 juli 2023 is aangevraagd. Bovendien moet het de enige en eigen woning van de koper zijn en mag de maximale bewoonbare oppervlakte 200 vierkante meter bedragen.

32 centrumsteden

Een andere overgangsregeling geldt voor projecten in 32 centrumsteden waarvoor de omgevingsvergunning vóór 1 januari 2024 werd aangevraagd. ‘De voorwaarden in die stedelijke gebieden waren zeer beperkt. Het is voldoende dat het gaat om een woning die voornamelijk privé wordt gebruikt. Dit kan dus ook een tweede verblijf zijn, en de oppervlakte is niet van belang’, aldus Van Sant. ‘Aannemingscontracten die door zowel particuliere bouwheren als vennootschappen zijn afgesloten, komen in aanmerking. Woningen die bij een projectontwikkelaar zijn gekocht, vallen niet onder deze regeling.’

Permanente regelingen zonder tijdsdruk

Er zijn twee regelingen die permanent zijn. Voor de projecten die hiervoor in aanmerking komen, is er geen enkele tijdsdruk.

Particuliere bouwheren

De permanente regeling voor particuliere bouwheren is sinds begin 2024 van toepassing in heel België. Deze gunstregeling geldt voor aannemingscontracten waarbij een bouwheer een of meerdere aannemers inschakelt om een gebouw op een perceel te slopen en er een woning te bouwen. Verkoop of verkoop op plan door bouwpromotoren, sleutel-op-de-deurbedrijven en projectontwikkelaars zijn uitgesloten. Daarbij moeten enkele voorwaarden nageleefd worden (zie kader).

Woningen om te verhuren

Sinds 1 juni 2024 is de btw-regeling uitgebreid naar woningen die minimaal 15 jaar verhuurd worden aan een of meerdere opeenvolgende private huurders die er hun hoofdverblijfplaats hebben. ‘De regeling geldt voor aannemingscontracten waarbij de bouwheer een of meerdere aannemers inschakelt. De woning kan zowel door een particuliere bouwheer als een investeerder met een vennootschap heropgebouwd worden’, zegt Van Sant. Projectontwikkelaars zijn uitgesloten.

Sociale verhuur via bijvoorbeeld een sociaal verhuurkantoor of een huisvestingsmaatschappij voor minimaal 15 jaar komt al langer in aanmerking. ‘Opvallend is dat de woning bij privéverhuur maximaal 200 vierkante meter groot mag zijn. Bij sociale verhuur is die beperking er niet’, zegt Van Sant.

Fiscus controleert de voorwaarden

De permanente regeling voor particuliere bouwheren is uitsluitend van toepassing op de enige eigen woning met een maximale bewoonbare oppervlakte van 200 vierkante meter. Deze voorwaarden moeten op het moment dat de heropgebouwde woning in gebruik wordt genomen, worden nageleefd en moeten gedurende vijf jaar daarna worden vervuld. ‘De fiscus houdt toezicht daarop’, aldus Tim Van Sant, btw-specialist bij PwC Tax Consultants. ‘De meeste geschillen betreffen de voorwaarde dat het de enige woning betreft.’

Enige woning

De term ‘enige’ woning betekent dat de bouwheer geen eigenaar mag zijn van een ander gebouw dat geheel of gedeeltelijk als woning wordt gebruikt. ‘Dit geldt ook voor een woning in aanbouw, een vakantiewoning in het buitenland of een serviceflat’, zegt Van Sant. ‘Het bezit van andere soorten vastgoed, zoals een bouwgrond, kantoor of garage, vormt geen obstakel.’

Er is een uitzondering voor de woning waar men al gedomicilieerd was. Bij ingebruikname van een heropgebouwde woning heeft men tot 31 december van het volgende jaar om die andere woning te verkopen. Wie eind november 2024 in een heropgebouwde woning gaat wonen, heeft dus tot eind 2025 de tijd. ‘Dat kan een reguliere verkoop zijn, maar ouders op leeftijd kunnen de woning ook aan hun kinderen schenken. Het moet dan wel een schenking van de volle eigendom zijn, niet alleen de blote eigendom (waarbij ouders het vruchtgebruik behouden en er kunnen wonen of verhuren, red.)’, aldus Van Sant.

Wie een woning erft, moet alert zijn. ‘Men behoudt de gunstregeling als men de blote eigendom, mede-eigendom of vruchtgebruik erft, maar niet bij volle eigendom’, zegt Van Sant. ‘Bij een geschonken woning verliest men altijd het verlaagde btw-tarief.’

Bewoonbare oppervlakte

De maximale toegestane bewoonbare oppervlakte is 200 vierkante meter. Deze wordt berekend door de oppervlakte van alle leefruimtes bij elkaar op te tellen, gemeten vanaf de binnenzijde van de muren. Tot de leefruimtes behoren onder andere de keuken, woonkamer, eetkamer, slaapkamers en bruikbare zolders en kelders. Ruimtes zoals badkamers, toiletten, wasruimtes, trappen, opslagruimtes, gangen, kelders, zolders, garages en bijgebouwen worden niet meegerekend.

‘Er is vaak de neiging om op de plannen een ruimte niet als leefruimte aan te duiden, maar deze in werkelijkheid wel zo te gebruiken. Het daadwerkelijke gebruik is echter bepalend’, aldus Van Sant. ‘Bij een woning die deels voor beroepsdoeleinden wordt gebruikt, worden ook die ruimtes meegeteld.’

Eigen woning

Deze eis houdt in dat de bouwheer zelf in de heropgebouwde woning gaat wonen zodra deze klaar is voor gebruik. Hij dient op dat adres geregistreerd te zijn in het bevolkingsregister.

< Ouder bericht Nieuwer bericht >

EBITDA: Een Essentiële Financiële Indicator voor Ondernemers

door TaxCalCul • 17 maart 2025

Als je van de brutowinst de operationele kosten (bijvoorbeeld personeelskosten of verkoopkosten) aftrekt en de eventuele operationele opbrengsten (bijvoorbeeld licentie-inkomsten voor farmaceutische bedrijven) optelt, dan bekom je de ebitda. Let er wel op dat er met afschrijvingen in dit stadium nog geen rekening gehouden wordt. De ebitda wordt vaak letterlijk vertaald door “inkomsten voor interest, ... Lees meer

Vacature: Boekhoudkundig medewerker (m, v, x)

door TaxCalCul • 3 maart 2025

Bij TaxCalCul geloven we in de kracht van expertise en persoonlijke ontwikkeling. Al meer dan 40 jaar zijn we een toonaangevend boekhoudkantoor dat zich onderscheidt door kwaliteit, service en klantgerichtheid. We zijn voortdurend op zoek naar getalenteerde professionals die ons team willen versterken.

Arizona-regeerakkoord: Belangrijke fiscale hervormingen voor ondernemers en zelfstandigen

door TaxCalCul • 23 februari 2025

Als ervaren boekhoudkantoor met meer dan 40 jaar expertise volgen wij bij TaxCalCul de fiscale actualiteit op de voet. Het recent gevormde Arizona-regeerakkoord brengt enkele ingrijpende fiscale hervormingen met zich mee die belangrijk zijn voor onze klanten. In deze blogpost analyseren we de belangrijkste wijzigingen en wat deze voor u als ondernemer betekenen. 1. Verhoogde minimumbezoldiging bedrijfsleiders Een belangrijke wijziging voor vennootschappen betreft de minimumbezoldiging voor bedrijfsleiders. Het bestaande minimumloon van €45.000 wordt opgetrokken naar €50.000 en zal voortaan worden geïndexeerd. Dit minimum is vereist om te kunnen genieten van het verlaagd tarief van 20% vennootschapsbelasting op de eerste €100.000 winst. Daarnaast komt er een nieuwe beperking: de bedrijfsleidersbezoldiging mag in de toekomst voor maximaal 20% bestaan uit voordelen alle aard. Dit heeft vooral impact op vennootschappen die een woning ter beschikking stellen aan hun bedrijfsleider. 2. Harmonisatie VVPRbis en liquidatiereserve Goed nieuws voor KMO's: het VVPRbis-stelsel en de liquidatiereserve worden geharmoniseerd. De wachttermijn voor de liquidatiereserve wordt verlaagd van 5 naar 3 jaar. Het tarief stijgt wel licht van 5% naar 6,5% roerende voorheffing vanaf 1 januari 2026 voor nieuw aangelegde liquidatiereserves. Het effectieve tarief komt daarmee op 15%, gelijk aan het VVPRbis-tarief. 3. Nieuwe ondernemersaftrek voor zelfstandigen Voor zelfstandigen wordt een speciale ondernemersaftrek ingevoerd. Deze laat toe om een eerste schijf van de winsten en baten (na aftrek van kosten en verrekening van verliezen) af te trekken. Het precieze bedrag moet nog worden bepaald maar zal in 2029 worden verhoogd. 4. Vereenvoudiging investeringsaftrek De investeringsaftrek wordt flexibeler gemaakt en wordt voortaan onbeperkt overdraagbaar, zonder beperkingen. Dit biedt meer mogelijkheden voor ondernemingen om hun investeringen fiscaal te optimaliseren. 5. Wijzigingen voor O&O-investeringen Voor bedrijven actief in onderzoek en ontwikkeling wordt de gewestelijke attestvereiste voor O&O-investeringen geschrapt. Er komt ook een mogelijkheid om erkend te worden als onderzoekscentrum, wat meer rechtszekerheid biedt over het fiscale kader op lange termijn. 6. Verkorting fiscale onderzoekstermijnen De fiscale procedures worden vereenvoudigd met kortere onderzoeks- en aanslagtermijnen: Standaard 3 jaar (was 6 jaar) 4 jaar voor complexe aangiftes (was 10 jaar) 7 jaar bij vermoedens van fraude (was 10 jaar) 7. Btw-aanpassingen Enkele belangrijke btw-wijzigingen: Herinvoering 6% btw-tarief voor afbraak en heropbouw van woningen Tijdelijk 6% btw op warmtepompen (5 jaar) Verhoging naar 21% btw voor fossiele verwarmingsinstallaties Vanaf 2028: 'real time reporting' voor B2B-transacties 8. Solidariteitsbijdrage op meerwaarden Er komt een nieuwe heffing van 10% op toekomstige meerwaarden van financiële activa. Voor kleine beleggers geldt een vrijstelling tot €10.000. Voor deelnemingen van minstens 20% is er een vrijstelling tot €1 miljoen. Daarboven gelden getrapte tarieven van 1,25% tot 10%. 9. Aanpassingen DBI-aftrek De DBI-aftrek wordt omgevormd naar een vrijstelling. De participatievoorwaarde van 10% blijft behouden, maar de drempel stijgt van €2,5 miljoen naar €4 miljoen voor grote ondernemingen. Conclusie Deze fiscale hervormingen brengen belangrijke wijzigingen met zich mee voor ondernemers en zelfstandigen. Als ervaren boekhoudkantoor staan wij klaar om u te begeleiden bij de implementatie van deze nieuwe maatregelen. Aarzel niet om contact op te nemen met uw dossierbeheerder bij TaxCalCul voor persoonlijk advies over de impact op uw specifieke situatie. Bron: Tiberghien Advocaten ( www.tiberghien.com ) Disclaimer: Dit artikel werd met zorg samengesteld op basis van de beschikbare informatie. Aangezien de definitieve wetteksten nog niet beschikbaar zijn, kunnen er nog wijzigingen optreden. Raadpleeg steeds uw adviseur voor specifiek advies.

Laad meer berichten