Bij KMO-vennootschappen in het algemeen,  bestaan vele vruchtgebruikconstructies. Daarbij verwerft in het algemeen een vennootschap het vruchtgebruik van een onroerend goed waarvan de bedrijfsleider-vennoot in persoonlijke naam de blote eigendom bezit.

Zulke rechtsverhouding heeft belangrijke gevolgen zoals op het vlak van o.m. de directe belastingen, de BTW, registratiebelasting, verkooprecht, regelgeving strijdige belangen, aansprakelijkheden en dergelijke meer.

 

Wat is een vruchtgebruik?

Vruchtgebruik is het recht om tijdelijk het genot te hebben van een zaak (binnen dit artikel een onroerend goed), waarvan een ander de eigendom heeft, maar met de verplichting om de zaak zelf in stand te houden.

Bij vruchtgebruik zijn er twee partijen, namelijk de vruchtgebruiker en de blote eigenaar. De vruchtgebruiker verwerft het vruchtgebruik (en betaalt hiervoor een overeengekomen prijs op basis van een onderliggende waardering) en heeft bijgevolg recht op de inkomsten en het gebruik van de zaak in kwestie. De blote eigenaar blijft eigenaar van de zaak maar zijn eigendomsrecht wordt beperkt op het vlak van gebruik en genot.

In het geval waarbij een bedrijfsleider de blote eigendom verwerft en zijn vennootschap het vruchtgebruik, stellen we twee mogelijkheden vast:

1. De bedrijfsleider draagt het vruchtgebruik van een onroerend goed dat hij in volle eigendom bezit voor een bepaalde periode over aan zijn eigen vennootschap;
2. De bedrijfsleider en zijn vennootschap kopen samen een onroerend goed aan. Hierbij verwerft de bedrijfsleider de blote eigendom terwijl zijn vennootschap het vruchtgebruik koopt voor een bepaalde termijn.

Vruchtgebruik wordt gevestigd bij authentieke akte. Ten aanzien van vennootschappen geldt een maximumtermijn van dertig jaar.  In de praktijk wordt meestal gekozen voor een termijn van 15 tot 20 jaar. Er is geen minimumtermijn voorhanden, maar een zeer korte periode wordt niet aanvaard. Het recht van vruchtgebruik kan worden verlengd, zolang de maximale termijn van 30 jaar niet wordt overschreden.

Vruchtgebruik kan op verschillende manieren eindigen

1. Het overlijden van de vruchtgebruiker;
2. De vruchtgebruiker zegt zijn recht op vruchtgebruik vervroegd éénzijdig op;
3. De termijn waarvoor het vruchtgebruik werd aangegaan is verstreken;
4. De vermenging of vereniging van de hoedanigheid van vruchtgebruiker en van eigenaar in éénzelfde persoon laat het vruchtgebruik uitdoven.
5. Het tenietgaan van het onroerend goed waarop het vruchtgebruik is gevestigd;
6. Tot slot eindigt vruchtgebruik in hoofde van een vennootschap na de maximumduur van dertig jaar indien het voor een langere periode zou aangegaan zijn.

Op het einde van het vruchtgebruik verwerft de blote eigenaar aldus de volle eigendom van het onroerend goed.

Rechten en plichten van de vruchtgebruiker

Rechten van de vruchtgebruiker

De vruchtgebruiker wordt de titularis van het recht van vruchtgebruik. Hij kan het vruchtgebruik verkopen, overdragen op een andere wijze (bv. inbreng in natura), hypothekeren en verpanden. De vruchtgebruiker heeft verder recht op het genot van alle soorten van vruchten van het onroerend goe. De vruchtgebruiker mag het onroerend goed zoals een eigenaar verbeteren of (ver)bouwen naar zijn eigen behoeften. De gebruiksbevoegdheid van de vruchtgebruiker wordt op twee manieren beperkt:

1. De vruchtgebruiker mag de bestemming van het onroerend goed niet wijzigen zonder de toestemming van de (blote) eigenaar. Het is bijvoorbeeld niet toegestaan om van een handelsruimte een privé-woonst te maken.
2. De vruchtgebruiker moet het onroerend goed gebruiken en beheren zoals een goed huisvader.

De vruchtgebruiker kan bij het einde van het vruchtgebruik geen vergoeding vorderen voor de verbeteringen die hij zou beweren te hebben aangebracht, al mocht de waarde van de zaak hierdoor zijn vermeerderd. Het begrip ‘verbeteringen’ is hierbij beperkt tot de werken die het gevolg zijn van het normale uitoefenen van het vruchtgebruik. Dit houdt in dat enkel die werken worden beoogd die worden gedragen door middel van de inkomsten van de vruchtgebruiker. Voor alle werken die niet kwalificeren als ‘verbeteringen’ in voormelde zin, heeft de vruchtgebruiker recht op een vergoeding. Deze vergoeding komt meestal neer op de waarde op het einde van het vruchtgebruik van de materialen en het arbeidsloon.

De vruchtgebruiker heeft geen beschikkingsrecht over de blote eigendom. Alleen de blote eigenaar kan het onroerend goed verkopen. De vruchtgebruiker behoudt het genot, indien hij daarvan niet uitdrukkelijk afstand heeft gedaan[7].

Plichten van de vruchtgebruiker

De vruchtgebruiker moet het onroerend goed bij afloop van het vruchtgebruik in staat van goed beheer laten overgaan op de blote eigenaar. Ook is de vruchtgebruiker verplicht de normale onderhoudsherstellingen te doen .Grove herstellingen vallen evenwel ten laste van de blote eigenaar. Als normale onderhoudsherstellingen worden beschouwd: schilderen van muren, plafonds, deuren en ramen, plaatsen van vast tapijt, vervangen van dubbele beglazing, herstellen en onderhouden van de schoorsteen, herstellen van sanitair, het onderhouden van de tuin…. Grove herstellingen zijn die van zware muren en van gewelven, de vernieuwing van balken en van gehele daken, de vernieuwing van dijken en van steun- en afsluitingsmuren in zijn geheel. Voorgaande opsomming moet evolutief geïnterpreteerd te worden. Zo zijn grove herstellingen vernieuwings- en verbouwingswerken van het gehele gebouw met het oog op de algemene stevigheid en de instandhouding van het gehele gebouw en die werkelijk een uitzondering zijn in het bestaan zelf van de eigendom en waarvan de kosten normaal van het kapitaal worden afgenomen. In geval van twijfel zoals bijvoorbeeld bij het aanleggen van een tuin of het plaatsen van een keuken kan de rechter desnoods een oordeel vellen of het al dan niet, geheel of gedeeltelijk, om een grove herstelling gaat die ten laste valt van de blote eigenaar. Indien de onderhouds- en herstellingskosten lager zijn dan de kosten waarmee bij de waardering van het vruchtgebruik rekening gehouden werd, worden deze kosten niet als grove herstelling gekwalificeerd. In dit geval zullen ze steeds een tegenprestatie vormen van het genot of de rendabiliteit. Het is van groot belang een duidelijke regeling te treffen over het ten laste nemen van de grove herstellingen in de akte van het vruchtgebruik.

Ook staat de vruchtgebruiker in voor alle jaarlijkse lasten van het onroerend goed gedurende zijn genot. Lasten impliceren de verplichtingen, taxatie of belasting die aan een bepaalde zaak verbonden is en wordt opgelegd, hetzij door de overheid, hetzij door een derde, die daartoe rechtens de bevoegdheid heeft. Zo is de onroerende voorheffing onder meer verschuldigd door de vruchtgebruiker.

Rechten en verplichtingen van de blote eigenaar

Rechten van de blote eigenaar

De blote eigenaar heeft gedurende de vestiging van het vruchtgebruik geen recht op de inkomsten, gebruik en het genot van het met vruchtgebruik bezwaard onroerend goed. Wanneer het vruchtgebruik uitdooft verkrijgt de blote eigenaar de volle eigendom van het onroerend goed. Het is de blote eigenaar wel toegestaan zijn blote eigendom te verkopen gedurende de looptijd van het vruchtgebruik.

Plichten van de blote eigenaar

De blote eigenaar staat wettelijk gezien in voor de grove herstellingen. Deze regeling is van aanvullend recht. Dit betekent dat u er contractueel van kan afwijken. Indien u hiervoor kiest zal de waardering bij aanvang van het vruchtgebruik hiermee rekening moeten houden.