Wat is een gesplitste aankoop?
Bij een gesplitste aankoop verwerft u als bedrijfsleider de 'blote eigendom' van het vastgoed, terwijl uw vennootschap het tijdelijk vruchtgebruik koopt. Dit vruchtgebruik heeft doorgaans een looptijd van 20, 25 of 30 jaar. Gedurende deze periode mag uw vennootschap het vastgoed gebruiken voor haar activiteiten.
De voordelen van een gesplitste aankoop
1. Fiscale aftrekbaarheid voor de vennootschap
Een belangrijk voordeel is dat uw vennootschap de volledige waarde van het vruchtgebruik mag afschrijven als
beroepskosten volgens de looptijd van het vruchtgebruik. Deze afschrijvingen komen in mindering van de belastbare winst van uw vennootschap, wat resulteert in een lagere vennootschapsbelasting.
2. Automatische eigendomsverwerving zonder bijkomende belasting
Als het vruchtgebruik afloopt, bijvoorbeeld na 30 jaar, wordt u als bedrijfsleider automatisch weer volle eigenaar van het pand, dat op dat moment waarschijnlijk in waarde is gestegen. Het mooie hiervan is dat u op deze waardestijging geen belasting verschuldigd bent. Dit kan een uitstekende manier zijn om een spaarpotje aan te leggen voor uw latere pensioen.
3. Recente gunstige rechtspraak over verlenging vruchtgebruik
Een recent arrest van het Hof van Cassatie heeft de techniek van de gesplitste aankoop nog aantrekkelijker gemaakt. Het Hof heeft namelijk geoordeeld dat bij een tussentijdse verlenging van het vruchtgebruik geen Vlaamse registratiebelasting van 12% verschuldigd is.
De Vlaamse Belastingdienst was voorheen van mening dat zo'n verlenging gelijkstond aan een nieuwe overeenkomst, waarop 12% registratiebelasting betaald moest worden. Het Hof van Cassatie heeft echter beslist dat een verlenging enkel de duurtijd van het oorspronkelijke vruchtgebruik wijzigt en niet als een nieuwe overeenkomst beschouwd moet worden.
Bij een dergelijke verlenging moet uw vennootschap wel een vergoeding betalen aan u als bedrijfsleider. Deze vergoeding is afschrijfbaar voor de vennootschap, en u betaalt hierop als bedrijfsleider geen personenbelasting of registratiebelasting.
Een praktijkvoorbeeld
Laten we dit verduidelijken met een voorbeeld:
U bent eigenaar van een
managementvennootschap en wilt een bedrijfspand kopen van €500.000. U kiest voor een gesplitste aankoop waarbij:
- U als bedrijfsleider de blote eigendom koopt voor €200.000 (40% van de waarde)
- Uw vennootschap het vruchtgebruik verwerft voor €300.000 (60% van de waarde) voor een periode van 30 jaar
Uw vennootschap kan de €300.000 afschrijven over 30 jaar, wat neerkomt op €10.000 per jaar. Deze afschrijving vermindert de belastbare winst van uw vennootschap.
Na 30 jaar loopt het vruchtgebruik af en wordt u automatisch volle eigenaar van het pand, dat dan mogelijk in waarde is gestegen tot bijvoorbeeld €1.300.000. Op deze waardestijging betaalt u geen belasting.
Belangrijke aandachtspunten
1. Economische onderbouwing is essentieel
De fiscus accepteert niet zomaar elke constructie. Het is belangrijk dat uw structuur goed onderbouwd is met economische motieven. Een gesplitste aankoop voor een bedrijfspand of loods die gebruikt wordt voor uw beroepsactiviteiten is duidelijk economisch gemotiveerd. Voor een villa die louter voor privégebruik dient, is dit minder evident.
2. Correcte waardering van het vruchtgebruik
Een correcte waardering van het vruchtgebruik is cruciaal. Sommige bedrijfsleiders zijn geneigd een te groot deel van de waarde toe te kennen aan het vruchtgebruik, zodat een groter deel met de vennootschap kan worden betaald en afgeschreven. Hier kan de fiscus echter over struikelen.
Het is aan te raden de waardering van het vruchtgebruik te laten bepalen door een expert. Er zijn verschillende
waarderingsmethodes die tot uiteenlopende resultaten kunnen leiden. Idealiter worden verschillende methodes gebruikt om tot een evenwichtige verdeling te komen.
3. Uitgesteld rendement
Hoewel het lijkt alsof u na afloop van het vruchtgebruik een "cadeau" krijgt in de vorm van de volledige eigendom, is dit in feite een vorm van uitgesteld rendement. Het geld dat u in uw vennootschap investeert, zit immers jarenlang vast. Als u dit geld in een beleggingsfonds zou stoppen, zou het ook rendement opleveren.
Wat is voor u de beste keuze?
Of een gesplitste aankoop voor u de beste optie is, hangt af van verschillende factoren:
- Het type vastgoed (bedrijfspand, kantoor, loods)
- De beoogde gebruiksduur
- Uw persoonlijke financiële situatie
- Uw toekomstplannen en pensioenplanning
Conclusie
De gesplitste aankoop van vastgoed kan een fiscaal interessante techniek zijn voor bedrijfsleiders, zeker nu het Hof van Cassatie heeft bevestigd dat een verlenging van het vruchtgebruik niet onderworpen is aan registratiebelasting. Het is echter belangrijk dat de structuur economisch onderbouwd is en dat de waardering van het vruchtgebruik correct gebeurt.
Bij TaxCalCul helpen we ondernemers in de regio Antwerpen en het Waasland om de juiste beslissing te nemen op basis van hun specifieke situatie. We kunnen u bijstaan bij het correct structureren van een gesplitste aankoop en zorgen voor een degelijke economische onderbouwing en correcte waardering.
Wilt u weten of een gesplitste aankoop in uw situatie voordelig is? Neem
contact met ons op voor een persoonlijk adviesgesprek. Onze experts helpen u graag bij het maken van een weloverwogen keuze die past bij uw onderneming en toekomstplannen.
