Het goede nieuws biedt dat je een gebouw kunt vernietigen en een nieuw huis kunt opbouwen tegen een lager btw-percentage van 6%. Het is echter belangrijk om de voorwaarden zorgvuldig te bestuderen.
Normaal gesproken, als je een nieuw huis bouwt, betaal je 21% btw over zowel bouwmaterialen als arbeidsuren. Maar voor degenen die een gebouw slopen om er een nieuw huis op te bouwen, kan er een verlaagd btw-tarief van 6% zijn. Dit kan een aanzienlijk verschil maken. Bij een bouwprijs van 250.000 euro komt dit neer op een verschil van 37.500 euro.
Dit fiscale voordeel is echter onderhevig aan voorwaarden. Tot eind dit jaar zijn er twee regelingen van kracht, afhankelijk van de locatie van het perceel. Maar volgens een besluit van de overheid tijdens de begrotingscontrole in oktober, zullen deze regelingen worden herzien en geldt vanaf het nieuwe jaar een vaste, landelijke regeling. Echter, de voorwaarden worden wel strenger.
De nieuwe, uniforme regeling is niet alleen belangrijk voor sloop- en herbouwprojecten die vanaf volgend jaar worden gestart. Onder deze regeling vallen ook lopende projecten. Normaal gesproken bepaalt de datum van de factuur welke btw-regeling van toepassing is. Als er uiterlijk op 31 december 2023 wordt gefactureerd, geldt de oude regeling. Als dat niet het geval is, is de nieuwe regeling van toepassing. Er zijn echter wel overgangsmaatregelen. Hier is een overzicht.
- Facturen tot en met 31 december 2023
In principe geldt voor alle bedragen die tot en met 31 december 2023 gefactureerd en betaald zijn de oude regeling, zelfs als de factuur pas in 2024 wordt betaald. De voorwaarden verschillen echter op basis van de locatie.
In 32 steden
Sinds 2007 hebben 32 steden en gemeenten recht op btw-verlaging voor sloop en herbouw. Deze maatregel werd ingevoerd om verval in steden tegen te gaan. De btw-vermindering geldt alleen voor contracten tussen een bouwheer (natuurlijke personen of (management)vennootschappen) en een aannemer. Het gunstige regime geldt niet voor degenen die kopen van een bouwpromotor.
Het hele land
Vanaf begin 2021 tot eind 2023 geldt voor het hele land een tijdelijke regeling. Deze regeling verschilt van de regeling in de stadscentra. Onder de tijdelijke regeling kan ook een verkoop door een bouwpromotor tegen het verlaagde btw-tarief. De overige voorwaarden zijn echter strikter: de bouwheer/koper moet een natuurlijke persoon zijn en het huis, dat niet groter mag zijn dan 200 vierkante meter, moet worden gebruikt als enige en eigen woning. Deze voorwaarden moeten ten minste vijf jaar worden nageleefd.
- Facturen vanaf 2024.
Vanaf 2024 worden deze twee regelingen vervangen door één uniforme regeling. Deze nieuwe regeling zal dan ook gelden in de 32 steden. Aan deze regeling zijn echter strikte voorwaarden verbonden. Het moet gaan om de enige en eigen woning met een bewoonbare oppervlakte van maximaal 200m². De bouwheer moet een particulier zijn. Als niet aan deze voorwaarden wordt voldaan, moet 21% btw worden betaald op de sloop en herbouw. - Overgangsregeling in 2024 voor bouwpromotoren.
Vanaf het nieuwe jaar geldt er geen btw-verlaging meer voor kopers van een herbouwde woning bij een bouwpromotor. Er is echter een overgangsregeling voor projecten waarbij de bouwvergunning vóór 1 juli 2023 is aangevraagd. Het is voldoende als de bouwvergunning is ingediend; goedkeuring is niet nodig.
Zolang het de enige, eigen woning van de koper betreft met een oppervlakte van maximaal 200 vierkante meter, kunnen alle werkzaamheden nog tot eind 2024 gefactureerd of betaald worden tegen 6% btw. Als niet aan deze voorwaarden is voldaan, moet 21% btw worden betaald. Vanaf 2025 kunnen aankopen bij een bouwpromotor niet meer tegen 6% btw worden gedaan.
Kunnen projectontwikkelaars alles nog in 2024 factureren? Er moet rekening worden gehouden met de Wet-Breyne. Deze wet ter bescherming van kopers van een woning op plan geeft aan dat niet meer dan de waarde van de uitgevoerde werken gefactureerd mag worden.