Heeft de aangename Airbnb-ervaringen van deze zomer u aangespoord om uw eigen woning op het platform te plaatsen? We geven een overzicht van de eisen en fiscale implicaties.
De keuze voor het huren van een gemeubileerde woning of kamer in België is groter dan ooit. Vorig jaar werden 33.456 van dergelijke accommodaties aangeboden op online platformen zoals Airbnb of Booking.com. Ze bieden reizigers vaak een goedkopere of authentiekere verblijfsoptie.
Airbnb kan ook voordelig zijn voor verhuurders. 'Een verhuurder in België verdiende vorig jaar gemiddeld ongeveer 4.800 euro na aftrek van de servicekosten (en voor belastingen)', aldus Bertrand Burdet, adjunct-directeur van Airbnb in België. Voelt u zich geroepen? Dit is wat u moet weten.
Kan ik mijn eigen huis verhuren via Airbnb?
Elk type woning kan via Airbnb worden verhuurd. Dit kan variëren van een tiny house en een houten hut tot een boomhut en een gewoon appartement of huis. Hoewel een verblijf in een toeristische stad wellicht meer toeristen aantrekt, zijn volgens Airbnb gasten geïnteresseerd in allerlei locaties. U kunt zelf bepalen hoe vaak u uw woning via het platform verhuurt. Er is geen minimum aantal dagen vereist.
Om een accommodatie aan toeristen te verhuren, moet u wel voldoen aan de regels van het Vlaams Logiesdecreet (zie hieronder). Ook moet u bij Toerisme Vlaanderen melden dat u uw woning via Airbnb aan toeristen verhuurt. 'Het maakt niet uit of u dit als individu of als rechtspersoon doet, of u het nu één weekend per jaar of elk weekend doet', zegt Marleen van Dijk, woordvoerder van Toerisme Vlaanderen.
Mag ik mijn huurwoning op Airbnb zetten?
'In het geval dat de woning de hoofdverblijfplaats van de huurder is, is volledige onderverhuur niet toegestaan', aldus Katelijne D’Hauwers, de leidinggevende van Verenigde Eigenaars, een organisatie die de belangen van vastgoedeigenaren behartigt. 'Een deel van de woning onderverhuren is echter wel mogelijk, mits de verhuurder hiermee instemt en het overige deel de hoofdverblijfplaats van de huurder blijft.'
Welke kwaliteitseisen zijn van toepassing op mijn woning?
Het Vlaamse Logiesdecreet stelt basisnormen voor veiligheid en kwaliteit. Deze zijn van toepassing op elke accommodatie waar toeristen tegen betaling kunnen verblijven. Uw woning moet bij verhuur voldoen aan brandveiligheidsnormen en u moet een brandveiligheidsattest hebben om dit te bewijzen. Daarnaast moet u een brandverzekering hebben voor het gebouw en de inboedel, en een aansprakelijkheidsverzekering voor het verblijf en de exploitatie ervan.
Bovendien moet u uw woning aanbieden voor ten minste één overnachting. U mag niet per uur verhuren. De slaapkamer moet een bed met matras en kussen hebben, evenals voldoende verlichting, ventilatie en opbergruimte voor kleding. De sanitaire voorzieningen moeten voldoende privacy bieden en er moet minimaal warm water zijn, een wastafel met ten minste koud water, een toilet en een prullenbak.
Als verhuurder mag u overigens niet veroordeeld zijn voor misdaden.
Is het veilig om te verhuren via Airbnb?
Het verhuren van uw woning aan onbekenden brengt altijd een risico met zich mee. Airbnb streeft ernaar om het risico op schade en overlast zoveel mogelijk te beperken. Het platform gebruikt een eigen verificatiesysteem om de gegevens van gasten te controleren. Het controleert de identiteit van gasten op basis van hun naam, adres en identiteitsbewijs. De technologie analyseert ook verschillende factoren voor elke reservering en blokkeert reserveringen die een hoog risico op overlast en materiële schade vertonen.
Als u zich onveilig voelt, kunt u op elk moment van de dag contact opnemen met een noodlijn van Airbnb. Via de app kunt u dag en nacht in contact komen met getrainde veiligheidsmedewerkers.
Ben ik gedekt?
AirCover van Airbnb biedt een compensatie tot 3 miljoen dollar voor schade die gasten aan uw huis en eigendommen toebrengen. Dit kan bijvoorbeeld gaan over schade aan uw kunstwerken, auto of boot. Airbnb biedt ook een vergoeding voor extra schoonmaakkosten, zoals wanneer u het tapijt professioneel moet laten reinigen omdat een gast er wijn of koffie op heeft gemorst. De 'standaard' schoonmaakkosten zijn altijd voor uw rekening.
Daarnaast heeft u recht op een schadevergoeding voor inkomensverlies, als u andere boekingen moet annuleren vanwege schade veroorzaakt door andere gasten. Via een aansprakelijkheidsverzekering bent u ook beschermd tot 1 miljoen dollar als uw gasten letsel oplopen of hun bezittingen beschadigd of gestolen worden.
Hoeveel levert het op?
U stelt zelf de prijs vast voor het verhuren van uw woning of kamer op Airbnb. Afhankelijk van wat u aanbiedt en de locatie kan dit snel oplopen tot 100 of 200 euro per nacht. Op de website van Airbnb kunt u berekenen wat de tarieven in uw omgeving zijn. Volgens het platform was in 2022 de gemiddelde prijs voor een privékamer in België ongeveer 60 euro per nacht.
Welke kosten zijn er?
Airbnb rekent vaste servicekosten van 3 procent op het subtotaal van een boeking voor klantenservice, marketing, garanties en schoonmaakkosten. Gasten moeten ongeveer 14 procent servicekosten betalen aan het platform. In veel gebieden int en betaalt Airbnb ook automatisch omzet- en toeristenbelastingen.
Hoe ontvang ik mijn betaling?
Airbnb biedt u de mogelijkheid om het geld te ontvangen via een snelle betaling, een bankoverschrijving, Paypal of andere betaalmethoden. U moet in uw eigen account de gewenste betalingsmethode selecteren.
Uw betaling wordt uitgevoerd 24 uur na de geplande aankomsttijd van uw gast. Afhankelijk van de door u gekozen betalingsmethode, kan het geld binnen 30 minuten tot maximaal zeven dagen op uw rekening verschijnen. Indien u een gast heeft die voor een periode van 28 dagen of langer bij u verblijft, zal Airbnb uw betaling in maandelijkse termijnen uitvoeren.
Welke belastingen zijn van toepassing?
D’Hauwers legt uit dat een belastingbetaler die niet professioneel via Airbnb verhuurt of een vakantiewoning verhuurt, de inkomsten moet aangeven in drie verschillende codes van de belastingaangifte. De belasting wordt op drie manieren geheven: op de verhuur van een kamer, de verhuur van meubilair en extra diensten.
'Bij de verhuur van onroerend goed aan particulieren is het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van belang', aldus D'Hauwers. 'U wordt belast op het geïndexeerd kadastraal inkomen, verhoogd met 40 procent. Dit bedrag wordt toegevoegd aan uw andere inkomsten en vervolgens belast tegen de marginale aanslagvoet, variërend van 25 tot 50 procent. Hierbij komen ook de gemeentelijke opcentiemen.'
'Als u een gemeubileerde vakantiewoning verhuurt, moet u ook het deel van de huur dat betrekking heeft op het meubilair aangeven', zegt D'Hauwers. 'U moet eerst dit deel bepalen. U kunt bijvoorbeeld in uw huurcontract een aparte huurprijs voor het meubilair opnemen. Als u dit niet doet, gaat de belastingdienst ervan uit dat 60 procent van de brutohuurprijs betrekking heeft op het onroerend goed en 40 procent op de inboedel.'
'Van de brutohuur van het meubilair kunt u kosten aftrekken – bewezen kosten of een kostenforfait van 50 procent – en zo komt u tot het netto roerend inkomen. Dit is apart belastbaar tegen een vlak tarief van 30 procent', legt D'Hauwers uit. Als de belasting volgens de normale, progressieve tarieven voordeliger is, kunt u daarvoor kiezen.
'Bijkomende kosten die gasten betalen voor extra services zoals ontbijt, beddengoed, handdoeken of de (eind)schoonmaak dienen te worden aangegeven als diverse inkomsten. Deze diverse inkomsten worden – na bepaalde aftrekposten – afzonderlijk belast tegen een vlak tarief van 33 procent', stelt D'Hauwers.
De belastingdienst kan de inkomsten soms anders classificeren. Bij incidentele of eenmalige verhuur, inclusief diensten zoals schoonmaak en ontbijt, kan de administratie besluiten dat het totaal van de inkomsten/huur belast wordt als een divers inkomen tegen een vast tarief van 33 procent, plus gemeentelijke belastingen.
Als u regelmatig verhuurt via Airbnb, kan de belastingdienst ook concluderen dat het een beroepsinkomen betreft, onderworpen aan de gebruikelijke progressieve tarieven.
Bron: De Tijd – Jasmine Heyvaert
Foto: Screenshot airbnb