Ontdekt u tijdens de zomer dat ideale huis of flat in het buitenland? In de extase van de vakantiestemming moet u ook logische overwegingen maken, zelfs als dat onder het genot van een goed glas wijn gebeurt.
Dagelijks kopen 25 Belgen een vakantiehuis of een verblijf in het buitenland, zo bleek deze week. Ondertussen hebben 200.546 Belgische belastingbetalers een buitenverblijf over de grenzen. Maar daarmee wordt niet altijd een droom werkelijkheid. De afgelopen maanden kwamen er regelmatig verhalen naar boven van Belgen die bedrogen werden. Om financiële hoofdpijn te voorkomen, moet u aan het begin van uw huizenjacht al enkele overwegingen maken.
1. Een nieuwbouw of de echtheid van een bestaand pand?
‘Wie een nieuwbouw koopt, moet altijd de achtergrond van de bouwer of de projectontwikkelaar onderzoeken’, zegt Evelyne Van der Elst, advocaat bij Cazimir. ‘Stel vragen over het vastgoedbedrijf of de ontwikkelaars tijdens een persoonlijke ontmoeting. Vraag zeker om voltooide projecten te bekijken, en vraag enkele referenties op die u persoonlijk kunt raadplegen. Onderzoek ook wie de oprichters van het bedrijf zijn en bekijk de gepubliceerde jaarrekeningen om te controleren of het bedrijf stabiel is.’
Is het een project dat nog gebouwd moet worden? ‘Vermijd om een zeer grote aanbetaling te doen. Bij betalingen in fasen naarmate de werken vorderen, kunt u de voortgang nauwlettend volgen’, zegt Van der Elst.
Als u de charmes van een authentiek, bestaand huis wilt, kunt u niet alleen bij de traditionele vastgoedmakelaars terecht, maar ook bij vastgoedjagers. Deze laatste gaan actief op zoek naar een pand dat aan uw eisen voldoet, meestal tegen een commissie. Zodra u het droomhuis gevonden heeft, is het – net als bij een aankoop in België – verstandig om een eigen expert in te schakelen die de woning inspecteert op (verborgen) gebreken.
'Het is belangrijk om te begrijpen dat een buitenlandse notaris niet dezelfde functies en verplichtingen heeft als een Belgische notaris. De rol van een buitenlandse notaris is vaak beperkt tot het passeren van de akte. In tegenstelling tot een Belgische notaris, zal deze geen onderzoek uitvoeren naar de geschiedenis van het pand, de aanwezigheid van de vereiste vergunningen, lopende leningen en bestaande erfdienstbaarheden', aldus Van der Elst.
In veel landen, waaronder Spanje en Italië, is het gebruikelijk dat kopers worden bijgestaan door een gespecialiseerde advocaat. Deze kan de nodige controles uitvoeren en is bekend met de valkuilen in dat specifieke land.
2. Waar moet u op letten bij een compromis of koopakte?
Het aankoopproces start altijd met het ondertekenen van een koopbelofte of een compromis. 'Zorg ervoor dat in het compromis clausules zijn opgenomen die het mogelijk maken om in een later stadium uw partner, kinderen of bedrijf bij de aankoop te betrekken. Als deze mogelijkheid niet expliciet wordt voorzien, loopt u het risico om tweemaal overdrachtsbelasting te betalen', waarschuwt Van der Elst.
Bij het ondertekenen van een koopbelofte of een compromis moet vaak een aanbetaling worden gedaan. 'In de meeste landen is dit 10 procent van de aankoopprijs', zegt Van der Elst.
Bij de aankoop van nieuwbouw moet u in de meeste landen btw betalen en op bestaand onroerend goed registratierechten (zie tabel).
3. Gaat u het pand alleen zelf gebruiken of ook verhuren?
Als u van plan bent om uw buitenlands verblijf (gedeeltelijk) te verhuren, moet u controleren of dit wel is toegestaan. In sommige regio's zijn er beperkingen op de verhuur en/of moet de woning aan specifieke eisen voldoen.
Het belastingstelsel wordt ook bepaald door het gebruik. 'Indien u verhuurt, bent u in bijna alle landen inkomstenbelasting verschuldigd op de werkelijke huurinkomsten, na aftrek van bepaalde kosten die specifiek zijn voor de woning en de lening voor de financiering van de aankoop', aldus Van der Elst. Maar zelfs als u niet verhuurt, loopt u het risico op buitenlandse inkomstenbelasting. 'In Spanje moet u jaarlijks inkomstenbelasting betalen voor persoonlijk gebruik.'
De Belgische belastingdienst wil ook zijn deel. Binnen vier maanden na de aankoop van het pand moet u dit aangeven, online via uw MyMinfin-portaal of per post. De belastingdienst zal vervolgens een kadastraal inkomen toekennen aan de buitenlandse woning. Als u het pand alleen zelf gebruikt of verhuurt aan particulieren, moet u dit kadastraal inkomen opgeven in uw Belgische belastingaangifte.
Voor de meeste mensen wordt het inkomen niet extra belast vanwege een dubbelbelastingverdrag, maar toch heeft een aangifte gevolgen. België geeft een vrijstelling met progressievoorbehoud: de aangegeven inkomsten worden meegenomen bij het bepalen van het Belgische belastingtarief voor uw overige inkomsten. Dit tarief stijgt naarmate het inkomen hoger is.
4. Wat zijn de jaarlijkse kosten van het tweede verblijf?
De grootste uitgave is de aankoop, maar wees u ervan bewust dat u nog jaarlijkse kosten zult hebben. Deze zijn niet beperkt tot onderhoud, verzekeringen en nutsvoorzieningen.
Net als de Belgische onroerende voorheffing moet u in de meeste landen een (beperkte) jaarlijkse vastgoedbelasting betalen. Daarnaast is er de jaarlijkse inkomstenbelasting op basis van het gebruik (zie vraag 3).
'Veel populaire vakantieoorden kennen een soort vermogensbelasting. Hierbij wordt buitenlands onroerend goed in lokale handen belast vanaf een bepaalde waarde per jaar', aldus Wim Vermeulen, advocaat bij Cazimir. In Frankrijk dient u vermogensbelasting te voldoen zodra de netto waarde van uw Franse eigendom meer is dan 1.300.000 euro. In Spanje zodra de woning meer waard is dan 700.000 euro. 'Overweeg bij aankoop al de vermogensbelasting. De belastingdruk kan vaak verminderd worden door het pand samen met familieleden te kopen of door een lening aan te gaan (zie vraag 5)', zegt Vermeulen.
5. Is het raadzaam om te lenen?
U kunt een buitenlands tweede verblijf volledig met eigen geld betalen, maar lenen kan verstandig zijn. 'Zo kan je in sommige landen de vermogensbelasting verminderen of ontlopen. Een uitstaande lening mag je aftrekken van de belastbare waarde van het onroerend goed', zegt Vermeulen. 'Onderzoek welk type lening het meest geschikt is. Een bulletkrediet is vaak gunstiger om vermogensbelasting te ontlopen dan een standaardkrediet met jaarlijkse aflossingen.' Met een bulletkrediet betaalt u tijdens de looptijd alleen rente. Het kapitaal betaalt u in één keer terug op de vervaldag.
Als u nog voor eind 2023 leent, kunt u via uw jaarlijkse Belgische belastingaangifte een belastingvoordeel krijgen voor de kapitaalaflossingen. Tot 2.350 euro aan betalingen kunnen recht geven op een belastingvermindering van 30 procent, goed voor een belastingbesparing van 705 euro (exclusief gemeentebelasting). Voor leningen aangegaan vanaf 2024 is dat belastingvoordeel geschrapt.
U kunt zowel bij een buitenlandse als een Belgische bank lenen. Een buitenlandse bank kan een hypotheek vestigen op de vakantiewoning. Maar omdat die buitenlandse instelling uw financiële situatie minder goed kan beoordelen, is de kans groot dat u minder interessante voorwaarden zal genieten. Een Belgische bank zal geen hypotheek vestigen op uw buitenlands verblijf, maar op Belgisch onroerend goed of een beleggingsportefeuille.
6. Hoe zit het met de volgende generaties?
'Het wordt dikwijls over het hoofd gezien dat de aanschaf van een tweede woning in het buitenland een uitstekende gelegenheid is om de nalatenschapsplanning te regelen', aldus Van der Elst. De reden? Bij het overlijden van een Belgische inwoner moeten er successierechten betaald worden op de wereldwijde erfenis – inclusief een vakantiehuis in het buitenland.
Voor een tweede woning in België wordt vaak een gesplitste aankoop toegepast. Hierbij kopen de ouders het vruchtgebruik (om zo het gebruik te garanderen) en de kinderen de naakte eigendom, eventueel met geld dat door de ouders is geschonken. Als de ouders overlijden, verkrijgen de kinderen kosteloos het vruchtgebruik. 'Een gesplitste aankoop heeft in veel landen, zoals Frankrijk en Italië, hetzelfde effect als in België', zegt Van der Elst. 'Maar dat is niet het geval in Spanje, waar de overdracht van het vruchtgebruik na overlijden wel belast wordt.' Of er ook buitenlandse successierechten of schenkbelasting moet worden betaald, varieert van land tot land.