Heeft u het voorrecht om zowel persoonlijk als binnen uw bedrijf voldoende financiële middelen te hebben om onroerend goed te kopen? Het soort onroerend goed dat u wenst te verwerven, zal de optimale keuze bepalen.
De beslissing om onroerend goed privé of via de onderneming te kopen, vereist een grondige overweging van talrijke factoren. ‘De keuze varieert afhankelijk van het soort onroerend goed’, aldus Tim Melis, advocaat bij Cazimir. ‘Er moet een onderscheid gemaakt worden tussen onroerend goed dat voor bedrijfsdoeleinden wordt gebruikt, onroerend goed voor verhuur en een gezinswoning/tweede woning voor persoonlijk gebruik door de bedrijfsleider of de zaakvoerder.’ Uw langetermijnplannen hebben ook invloed (zie kader).
1 – Bedrijfsonroerend goed
‘Voor bedrijfsgebouwen zoals een kantoor, een winkel of een magazijn die voor de eigen bedrijfsvoering worden gebruikt, is er een duidelijke voorkeur voor aankoop via een vennootschap’, stelt Melis.
Een vennootschap is onderworpen aan de vennootschapsbelasting. Een aanzienlijk voordeel is dat beroepskosten fiscaal aftrekbaar zijn, wat de verschuldigde vennootschapsbelasting verlaagt. De mogelijke kosten zijn zeer uiteenlopend, waaronder de registratierechten bij aankoop (12% in Vlaanderen), de jaarlijkse afschrijving van het gebouw (meestal over 20 jaar), rente op een lening, de onroerende voorheffing, brandverzekering, onderhoudskosten en renovatiewerken. Als het pand wordt gebruikt voor de btw-plichtige activiteit van de vennootschap, kan ook de btw worden teruggevorderd.
Wie onroerend goed privé koopt, kan de werkelijke kosten fiscaal niet aftrekken. Een extra nadeel is dat het pand verhuurd moet worden aan de vennootschap. De ontvangen huurinkomsten worden belast in de personenbelasting tegen de gebruikelijke tarieven. Deze kunnen oplopen tot 50 procent.
‘Wanneer u aan uw eigen bedrijf verhuurt, wordt vaak een aanzienlijk deel van de huur fiscaal hergekwalificeerd als loon, wat leidt tot hogere belastingen en ook sociale bijdragen’, aldus Melis. ‘Dit komt doordat de huurprijs die gevraagd kan worden, begrensd moet zijn tot een bepaald bedrag, afhankelijk van het kadastraal inkomen. In de praktijk is de door de belastingdienst toegestane huur vaak nog geen derde van de gangbare markthuur.’
2 – Rendementsvastgoed
‘Voor rendementsvastgoed dat wordt aangeschaft om huurinkomsten te genereren, zijn de zaken ingewikkelder’, merkt Melis op. ‘Er moet een onderscheid worden gemaakt afhankelijk van het gebruik door de huurder.’
- Woning of appartement voor privégebruik
‘Als de huurder een woning of appartement uitsluitend privé en voor bewoning gebruikt, dan is een privéaankoop voordelig’, stelt Melis. In de inkomstenbelasting worden niet de daadwerkelijke huurinkomsten belast. De belasting wordt berekend op het geïndexeerde kadastraal inkomen, verhoogd met 40 procent. ‘De rente voor een lening mag van dat inkomen worden afgetrokken. Daardoor is de daadwerkelijke belastingdruk in de eerste jaren na de aankoop in de praktijk verwaarloosbaar’, zegt Dries Vandervelde, advocaat bij Cazimir. ‘Wees echter bewust dat de belastingdienst de gunstige belasting op privéverhuur steeds meer in het vizier krijgt. Bij een te actief beheer kunnen de huurinkomsten worden belast als een beroepsinkomen.’
Het belastingstelsel voor onroerend goed in een vennootschap is vaak minder aantrekkelijk. De daadwerkelijk ontvangen huurinkomsten worden na aftrek van de kosten belast tegen 25 procent vennootschapsbelasting (mogelijk 20% op de eerste schijf van 100.000 euro). ‘Als het gaat om vastgoed met veel terugkerende kosten of zware lasten, kan het door de kostenaftrek toch voordeliger zijn om met een vennootschap te werken’, merkt Vandervelde op.
- Zakelijk gebruik
‘Als de huurder het huis of appartement professioneel gebruikt of als het verhuurd wordt aan een bedrijf, dan is de aankoop via een bedrijf vaak de meest aantrekkelijke optie’, stelt Melis. De reden hiervoor is dat in de inkomstenbelasting de daadwerkelijke huurinkomsten worden belast, na aftrek van een kostenforfait van 40 procent. Deze huurinkomsten komen vaak bovenop een pensioen of belastbaar salaris, waardoor ze onderworpen worden aan de hoogste tarieven in de inkomstenbelasting (tot 50%).
De rente betaald op een lening kan enige verlichting bieden: deze wordt afgetrokken van de huurinkomsten. ‘Dit zorgt in de eerste jaren na de aankoop voor een aanzienlijke belastingbesparing, maar de rentelasten dalen jaar na jaar terwijl de huurinkomsten toenemen door de jaarlijkse indexering’, merkt Vandervelde op.
Als de verhuur via een bedrijf gebeurt, is de belastingdruk lager: van de huurinkomsten mogen alle daadwerkelijke kosten worden afgetrokken en het resultaat wordt belast tegen een vast tarief van 25 procent (mogelijk 20%).
3 – Eigen woning of tweede huis voor persoonlijk gebruik
‘Voor de aankoop van de eigen woning of het tweede huis is een privéaankoop meestal de beste keuze’, zegt Melis. ‘Dit gaat niet alleen over de belastingen. Met een privéaankoop kan de bescherming van de langstlevende partner gemakkelijker worden geregeld, bijvoorbeeld via een testament of een huwelijkscontract. Bovendien is het onroerend goed niet onderhevig aan bedrijfsrisico’s. En met een verklaring van onbeslagbaarheid kan het worden beschermd in geval van persoonlijke financiële problemen.’
Het fiscale voordeel omvat verschillende aspecten. Een eerste is er bij de aankoop. Het standaardtarief van de registratierechten in Vlaanderen is 12 procent, maar voor de eigen woning kan er een verlaagd tarief van verkooprecht van 3 of 1 procent bij energetische renovatie zijn. Daarnaast is de eigen woning vrijgesteld van inkomstenbelasting en voor de partner van de erfbelasting. Een tweede woning wordt belast op basis van het kadastraal inkomen, waardoor de belastingdruk beperkt is.
Er zijn ook nadelen verbonden aan het aanschaffen via een bedrijf. Indien het onroerend goed ter beschikking wordt gesteld aan de zaakvoerder of bedrijfsleider, zal deze ofwel belast worden op een forfaitair voordeel van alle aard ofwel een marktconforme huur moeten betalen. ‘Bovendien betwist de belastingdienst steeds vaker de aftrek van kosten in de vennootschapsbelasting voor een woning die ter beschikking wordt gesteld aan de bedrijfsleider of de zaakvoerder’, aldus Vandervelde.
Overweeg de lange termijn
Het is essentieel om uw toekomstplannen te overwegen bij het kiezen tussen een privé-aankoop of een aankoop via een bedrijf. Gaat u het onroerend goed uiteindelijk verkopen? Of wilt u het nalaten aan uw kinderen en kleinkinderen?
- Belasting op meerwaarde
Verkoopt u het onroerend goed uiteindelijk met winst? Er is geen belasting op meerwaarde als u privévastgoed verkoopt dat u minstens vijf jaar in bezit heeft, tenzij bij speculatie. Als een bedrijf verkoopt, moet er vennootschapsbelasting worden betaald op de meerwaarde – het verschil tussen de verkoopprijs en de boekwaarde.
‘Om de belasting op meerwaarde te verminderen, kan een gesplitste aankoop worden overwogen’, zegt Tim Melis, advocaat bij Cazimir. Hierbij koopt het bedrijf het vruchtgebruik, wat het recht geeft om het pand te gebruiken of te verhuren. De blote eigendom wordt privé gekocht, door de bedrijfsleider of in het kader van een successieplanning de kinderen. ‘Het is cruciaal om het vruchtgebruik zeer nauwkeurig te waarderen. De belastingdienst controleert de waardering grondig’, zegt Melis.
Als u besluit de blote eigendom later te schenken, bijvoorbeeld aan de kinderen? ‘De waarde van het vruchtgebruik voor het bedrijf kan worden afgetrokken van de waarde van het onroerend goed, waardoor minder schenkbelasting moet worden betaald’, zegt Melis.
- Erfenisplanning
Het opteren voor een vennootschapsstructuur kan de planning van uw nalatenschap vergemakkelijken. U heeft de mogelijkheid om de aandelen van de vennootschap over te dragen aan uw kinderen of kleinkinderen. Bij een notariële gift van roerende activa (de aandelen) aan (klein)kinderen is een vast tarief van 3 procent schenkbelasting verschuldigd, nooit successierechten. Deze schenkbelasting kan worden ontweken door te doneren zonder notariële akte, maar dan loopt u het risico dat er erfbelasting moet worden betaald als de schenker binnen drie jaar na de schenking overlijdt.
Bij de overdracht van onroerend goed uit privébezit moet altijd schenkbelasting worden betaald. De schenkingsrechten voor onroerend goed liggen aanzienlijk hoger dan die voor roerende goederen: ze nemen toe met de waarde van het onroerend goed, van 3 naar 27 procent.
‘Een vennootschap is niet voordelig als het doel is om het onroerend goed aan een kind of kleinkind te geven zodat ze het zelf kunnen benutten. Het onroerend goed moet dan uit de vennootschap worden gehaald, wat kostbaar is door enerzijds de belasting op de meerwaarde in de vennootschapsbelasting (25%) en anderzijds door de roerende voorheffing op de uitkering (tot 30%)’, aldus Dries Vandervelde, advocaat bij Cazimir.